La Communauté d’agglomération de Saumur Val de Loire prépare un itinéraire cyclable qui empruntera d’anciennes carrières de tuffeau. Sur une partie du tracé, ces galeries passent sous des propriétés privées : le passage existait dans la roche, pas dans les actes. La division en volumes lui a donné une existence propre, sous la forme de 80 volumes sur environ 1km de galeries.
Une piste cyclable sous la roche
Entre Montsoreau et Dampierre-sur-Loire, le coteau est creusé d’anciennes carrières de tuffeau. Elles appartiennent à des particuliers et servent encore de caves, de champignonnières, d’ateliers ou d’habitations.
La Communauté d’agglomération de Saumur Val de Loire souhaite y aménager une piste cyclable publique. Étudié depuis 2016, le projet Loire à Vélo Troglodyte est une alternative au tracé existant de la Loire à Vélo sur 9,8 km, dont plus de 1 km sous la roche. La collectivité entend ainsi redonner une fonction économique à un patrimoine troglodytique délaissé.
Sur une partie du tracé, les galeries passent sous des propriétés privées. Leur emprise exacte n’était pas connue, et l’accès difficile limitait les vérifications sur place. L’identité des propriétaires non plus : celui de la surface n’est pas toujours celui du sous-sol.
L’acquisition doit porter sur le passage seul, pas sur des biens que leurs propriétaires occupent et exploitent. Or on ne cède que ce qu’on sait identifier.
Un bien invisible au cadastre, révélé par la division en volumes
Le plan cadastral ne représente que la surface. Dans les actes, le passage était un vide à l’intérieur de la propriété, pas un bien distinct : sans limites propres, il ne pouvait être ni vendu ni acheté.
La division en volumes a levé le blocage, en amont des travaux. Elle découpe une propriété dans les trois dimensions et non sur la seule surface. Le sous-sol devient un bien distinct, avec ses propres limites, cessible indépendamment de ce qui se trouve tant au-dessus qu’au-dessous.
Le nuage de points des galeries avait été réalisé par le titulaire d’un autre lot du marché. Nous l’avons contrôlé par un relevé topographique de ses éléments significatifs, puis en avons extrait les données utiles à la division : profils en long et en travers des galeries. Rien de ce qui suit n’aurait tenu sur des données non vérifiées, puisqu’elles finissent dans des actes de propriété dont le Géomètre-Expert répond.
Restait à identifier les propriétés superposées, en croisant les données cadastrales avec les actes recueillis sur le terrain. Dans un coteau exploité de longue date, le propriétaire de la surface n’est pas toujours celui du sous-sol, et cette identification conditionne tout ce qui suit.
Les parcelles traversées ont d’abord été divisées par documents modificatifs du parcellaire cadastral (DMPC), qui redécoupent le cadastre pour isoler en surface la verticale du passage. Les emprises ainsi délimitées ont ensuite été découpées en 80 volumes, chacun défini par une emprise en plan et deux cotes altimétriques exprimées dans le système NGF (« Nivellement Général de la France »).
Leur nombre découle de la configuration des lieux, et en particulier de l’altitude des hauts de galerie, qui varie tout au long du parcours. Deux contraintes fixaient le plafond de chaque volume : ne pas acquérir le terrain naturel en surface, et conserver assez de pleine terre au-dessus des galeries pour permettre des aménagements futurs. C’est le suivi de ces variations, cote par cote, qui a conduit à un tel découpage.
Ces volumes ont donné lieu à des projets d’actes, appuyés sur un état descriptif de division en volumes (EDDV) qui les recense, les décrit et fixe leurs relations. La retranscription littérale des plans est l’étape la plus délicate. Chaque volume doit être décrit en toutes lettres, dans une désignation qui corresponde exactement au plan. Sur 80 volumes, l’exercice est long et ne souffre aucune approximation.
Un passage devenu négociable
Chaque volume est un bien immobilier autonome, avec sa désignation et son assiette. Il peut donc être identifié, évalué et cédé séparément. La Communauté d’agglomération de Saumur Val de Loire et Alter, son aménageur, négocient désormais riverain par riverain, sur des biens clairement délimités.
La configuration troglodytique est rare, mais la superposition d’un usage public et d’une propriété privée ne l’est pas. Elle se rencontre dès qu’un ouvrage public traverse du bâti existant. Dans ces situations, le foncier commande le calendrier de l’opération. Mieux vaut s’en saisir avant que le tracé soit arrêté.
Vous avez un projet d’aménagement qui traverse de la propriété privée en sous-sol ou en surplomb ?
